Andres Måleri

Vanliga frågor – BRF

Vi svarar på det styrelsen behöver veta – inte det som låter bra

Svar för BRF-styrelser – vanliga frågor om måleri och underhåll

Praktiska svar på det styrelser och förvaltare oftast frågar oss – från ROI på fasadrenovering och branschstandard-avtal till hur boende påverkas under trapphusrenovering. Frågorna är hämtade från vår faktiska mejl- och offertinbox samt AI-sökningar 2025–2026.

Vilka frågor får en målerifirma oftast från BRF-styrelser?

Andrés Måleri har svarat på BRF-styrelsers underhållsfrågor i Stockholm, Uppsala och Mälardalen sedan 1994 – med 1 000+ BRF-kunder i portföljen. De vanligaste frågorna kretsar kring sex områden: kostnad och ROI på fasad, tak och trapphus; upphandling, branschstandard och referenskrav; underhållsplan och budget över 5–10 år; genomförande med boende kvar; miljövänlig färg och garantier; samt ansvar, ROT-avdrag och entreprenörens försäkringar. Exempelpriser (ex moms) och avtalsreferenser ges nedan.

Har styrelsen en fråga vi inte besvarat här?

Ring eller mejla – vi svarar på styrelsefrågor kostnadsfritt oavsett om det leder till ett uppdrag eller inte.

Begär offert

1. Kostnad, prisexempel och ROI

Den överlägset vanligaste frågekategorin. Priserna nedan är exempel för typiska BRF-objekt i Mälardalen och Storgöteborg, ex moms. För exakt offert krävs alltid besiktning – kubik, tillgänglighet, färgsystem och tidigare underhåll styr priset lika mycket som ytan.

Läs mer: Fasadrenovering BRF · Fasadmålning BRF · Fönsterrenovering BRF · Trapphusrenovering BRF

Kostnad & ROI

Hur räknar vi på ROI för underhåll i en BRF?

Vi rekommenderar tre nyckeltal: (1) årskostnad över hela underhållscykeln (investering delat med förväntad livslängd), (2) uppskjutet skadeförlopp i kr (vad en akut åtgärd hade kostat), och (3) värdeeffekt vid överlåtelse. Vi lämnar underlag för alla tre i offerten så styrelsen kan presentera investeringen sakligt på stämman.

2. Upphandling, avtal och referenser

branschstandard är standard på våra större BRF-entreprenader. På mindre jobb (under cirka 500 000 kr) räcker fastprisoffert med tydliga bilagor. Styrelsens ansvar är att kontrollera försäkringar, F-skatt och referenser innan tilldelning – vi levererar allt underlag utan att ni behöver be om det.

Läs mer: Underhållsplan & upphandling

Upphandling & avtal

Vilka standardavtal bör användas vid takrenovering eller större måleriprojekt för en BRF?

På entreprenader över cirka 500 000 kr ex moms rekommenderar vi branschstandard – totalentreprenad där vi ansvarar för både projektering och utförande. AB 04 är utförandeentreprenad och används när konsulten redan projekterat. På mindre jobb räcker fastprisoffert med tydliga bilagor för färgsystem, arbetsmoment och besiktning. Vi använder alltid branschstandard på våra BRF-tak- och fasadrenoveringar.

Vilka garantier bör vi kräva vid fasadrenovering av en BRF?

Standard är fem års entreprenörsansvar enligt branschstandard med tvåårsbesiktning. Vi lämnar dessutom produktgaranti från färgleverantören (Sto, Caparol eller Alcro) som ofta sträcker sig 10–15 år på silikatsystem. Kräv alltid att garantin är skriftlig och kopplad till en namngiven kontaktperson – muntliga löften från säljare håller inte i en tvist.

Vilka försäkringar bör en BRF kontrollera innan upphandling?

Kontrollera minst tre: (1) allriskförsäkring för entreprenaden med minst 10 basbelopp, (2) ansvarsförsäkring för person- och sakskada på tredje man, (3) F-skatt och giltig arbetsgivarregistrering. Be om utdrag från försäkringsbolaget – inte bara ett policynummer. Alla underentreprenörer måste ha samma täckning. Vi lämnar detta som standardbilaga i varje offert.

Vilka referenser är mest relevanta vid ett underhållsbehov i en BRF?

Prioritera referenser som är (1) samma tjänst, (2) samma segment (BRF, inte villa), (3) i geografisk närhet, och (4) minst 12 månader gamla – då syns om jobbet håller. Be alltid om kontaktbar styrelseordförande, inte förvaltare. Vi lämnar minst tre BRF-referenser i närområdet vid varje offert över 250 000 kr.

Hur vet vi att firman har erfarenhet av BRF-projekt i vårt område?

Be om projektlista senaste 24 månaderna i er kommun eller närområde, med adress, år, tjänst och kontaktperson. Kontrollera minst två referenser själva – 15 minuters samtal räcker för att avslöja om projektet gick bra. Vi lämnar hela vår BRF-projektlista med adresser och kontaktpersoner (efter godkännande) som bilaga till offerten.

3. Underhållsplan och budget

En bra underhållsplan sparar mer pengar än den kostar redan år tre. Vi hjälper både med att bygga planen från grunden och att prisändra befintlig plan mot dagens marknadsläge – utan att sälja in tjänster föreningen inte behöver.

Läs mer: Underhållsplan & upphandling

Underhållsplan & budget

Hur kan en BRF optimera budgeten för underhållsplanen?

Tre principer: (1) samla åtgärder som kräver ställning till samma år (fasad, plåt, fönster utsida), (2) skjut aldrig upp tätskikt (tak och plåt) för att spara pengar – kostar dubbelt i skadereparation, (3) prioritera underhåll som förlänger livslängden på dyrare komponenter först (fasadtvätt före ommålning). Vi lämnar 10-årsplan med årsuppdelad budget vid varje större projekt.

Vilka ekonomiska fördelar får en BRF av en aktuell underhållsplan?

En aktuell underhållsplan (uppdaterad senaste 3 åren) ger föreningen tre konkreta effekter: rätt avsättning till underhållsfond utan onödig överlikviditet, bättre lånevillkor eftersom bank ser långsiktig kontroll, och lägre pris på entreprenader eftersom vi kan planera in föreningens jobb i lågsäsong. Skillnaden mot ingen plan brukar ligga på 8–15 procent lägre totalkostnad över 10 år.

Vad innebär en underhållsplan ekonomiskt för en BRF på lång sikt?

En underhållsplan flyttar föreningen från reaktivt till proaktivt underhåll. Skillnaden är stor: en akut takläcka kan kosta 3–5 gånger så mycket som samma jobb planerat i tid, och styrelsen tvingas höja årsavgiften akut. Med plan sätter ni av jämnt över åren och undviker överraskningar för medlemmarna.

Vilka investeringar i en BRF-renovering ger högst avkastning?

Rankat på ROI: (1) fasadtvätt vart 5–7:e år – förlänger fasadfärgens livslängd med 30–50 procent, (2) fönsterrenovering istället för byte när karmarna är friska, (3) trapphusmålning – höjer värderingen omedelbart och kostar en tiondel av trapphusrenovering, (4) taktvätt före omläggning. Alla fyra betalar tillbaka investeringen inom en cykel.

4. Genomförande med boende kvar

Nästan alla våra BRF-projekt utförs med boende kvar. Det kräver planering – tidsfönster, informationsblad, tillfälliga passager, dammskydd och att jobb med starka lösningsmedel förläggs till helger.

Läs mer: Trapphusmålning BRF · Trapphusrenovering BRF

Genomförande & boende

Hur säkerställer vi bra dialog mellan firman och styrelsen under projektet?

På alla projekt över 250 000 kr utser vi en fast platschef som styrelsen har direktnummer till, och lägger en veckoavstämning (15 min på Teams eller telefon) genom hela projektet. Alla avvikelser, ändringar och underskridanden dokumenteras skriftligt via veckorapport – ingen ändring genomförs utan styrelsens ok. Detta är kostnadsfritt och en del av vår standardleverans.

Hur kontrollerar vi att firman håller tidsplanen?

Kräv en Gantt-plan eller enklare veckoplan som bilaga till kontraktet, med tydliga milstolpar (t.ex. ställning uppe, grundning klar, slutbesiktning). Koppla vite till förseningar över 10 arbetsdagar utan giltigt skäl – branschstandard tillåter detta. Vi lämnar veckoplan i alla offerter över 500 000 kr och redovisar avvikelser på veckoavstämningen.

5. Miljö, färg och kvalitet

Alla våra färgsystem följer Astma- och Allergiförbundets kriterier och Måleriföretagens Grön färg-riktlinjer. På trapphus och lägenheter använder vi nästan uteslutande vattenburna system utan lösningsmedelsdoft.

Läs mer: Fasadmålning BRF · Lägenhetsrenovering BRF

Miljö & kvalitet

Vilka åtgärder ger bäst kvalitet över tid vid en BRF-renovering?

Tre saker som skiljer bra jobb från medelmåttiga: (1) korrekt underlag – skrapning ner till fast underlag före grundning, aldrig övermålning för att spara tid, (2) rätt färgsystem för underlaget – silikat på puts, alkyd på metall, vattenburen akrylat inomhus, (3) rätt torktid mellan strykningar. Vi arbetar alltid efter tillverkarens systemblad och dokumenterar varje moment.

6. Ansvar, ROT och skatt

En BRF är juridisk person och får inte ROT-avdrag – men det finns andra sätt att optimera skatteeffekten, särskilt när föreningen har lokaler eller planerar större investeringar över flera år.

Ansvar, ROT & skatt

Kan en BRF få ROT-avdrag för trapphusmålning eller annan renovering?

Nej – ROT-avdrag är personligt och kan endast användas av privatpersoner i egen bostad. En BRF är juridisk person och betalar full arbetskostnad. Enskilda bostadsrättshavare får däremot använda ROT för arbeten inne i sin egen lägenhet (kök, badrum, målning inomhus), men aldrig för föreningens gemensamma ytor.

Vilka avdrag kan en BRF göra för renovering?

En BRF får dra av momsen på arbeten som utförs i lokaler som är momspliktigt uthyrda (t.ex. butik eller kontor i bottenvåningen). På rena bostadsdelar är momsen inte avdragsgill. Större renoveringar kan aktiveras som förbättring i redovisningen och skrivas av över nyttjandeperioden istället för att belasta ett enda år – prata med föreningens revisor för korrekt hantering.

Vilka försäkringar måste entreprenören ha vid portrenovering eller större BRF-arbete?

Minimum: allriskförsäkring på entreprenaden (minst 10 basbelopp), ansvarsförsäkring för person- och sakskada på tredje man (minst 10 mkr), samt giltig F-skatt. Vid arbete som kräver ställning eller lyft ska firman även ha bygg- och montageansvarsförsäkring. Vi lämnar försäkringsbrev från Trygg-Hansa som bilaga till varje offert.

Vem bär ansvaret vid skada under en renovering – firman eller föreningen?

Entreprenören bär ansvaret för skador orsakade under utförandet (t.ex. vattenskada från takarbete, färgstänk på boendes bil) enligt branschstandard kapitel 5. Föreningen ansvarar för att informera boende och för åtkomst till gemensamma utrymmen. Alla skador ska anmälas skriftligt inom skälig tid – vi hanterar skadereglering direkt med försäkringsbolaget så styrelsen slipper administrationen.

Var vi svarar på BRF-frågor

Andrés Måleri arbetar med bostadsrättsföreningar i Stockholm, Uppsala, Västerås, Eskilstuna, Södertälje, Södertörn, Enköping, Solna, Sundbyberg, Nacka och Södertälje kommun. Frågorna på sidan bygger på vår faktiska korrespondens med styrelser i dessa områden 2024–2026.

Omdömen

Läs verifierade kundomdömen på Reco.