Andres Måleri

Måleri för BRF – trapphus, fönster & fasad

BRF-underhåll – guide för styrelser: planera, upphandla och genomföra rätt

Så tänker en erfaren målarmästare kring underhållsplan, upphandling, ekonomi och genomförande av måleriuppdrag i bostadsrättsföreningar.

Självklar partner till bostadsrättsföreningar sedan 1994

Andrés Måleri har genomfört 2 400+ projekt för 1 000+ bostadsrättsföreningar i Stockholm, Uppsala och Mälardalen sedan 1994. Styrelser återkommer för att vi förstår hur en BRF fungerar — och för att vi levererar färdiga resultat.

Ni får en partner för hela ledet: besiktning, underhållsplan, upphandling, produktionsledning, boendeinformation och slutdokumentation. Ett kontaktnummer, en fast projektledare — hela vägen i mål.

Snabbt svar

Vad ingår i BRF-underhåll och vad kostar det?

Andrés Måleri utför BRF-underhåll av trapphus, fasad, fönster, entré och tak i Stockholm, Uppsala och Mälardalen sedan 1994 – som totalentreprenad enligt ABT 06 med AMA Hus som teknisk referens. Arbetet planeras enligt flerårig underhållsplan för att jämna ut föreningens ekonomi. Fast pris lämnas efter kostnadsfri besiktning. 10 års garanti på fasad och fönster – dubbelt mot branschstandard.

→ Räkna ut priset för er BRF direkt – chatta med vår expert och få en uppskattning + PDF till styrelsen.

Så går ett BRF-uppdrag till – steg för steg

  1. 1. Kostnadsfri besiktning – Vi kommer ut, inspekterar trapphus, fönster, fasad och entré. Ni får en tydlig lägesrapport med foton och prioritering.
  2. 2. Underhållsplan – Vi tar fram en långsiktig plan – vad behöver göras nu, vad kan vänta 3–5 år, vad bör in i 10-årsplanen. Underlag ni kan använda på årsstämman.
  3. 3. Upphandlingsunderlag – Vi hjälper er gratis att ta fram ett komplett förfrågningsunderlag enligt AMA Hus. Inga dolda kostnader, ingen bindning – ni kan jämföra oss med andra.
  4. 4. Utförande – Vi genomför arbetet med minimal störning för de boende. Tät kommunikation via styrelsen, anslag i trapphus, och en personlig projektledare ni alltid når.
  5. 5. Slutbesiktning & garanti – Vi går igenom allt tillsammans med er. Därefter gäller BranschGaranti – 5 års garanti på utförande, upp till 10 år på vissa material.

Vi hade länge funderat på att fräscha upp våra trapphus och entréer — det började bli slitet med gamla kablar som hängde synligt. Andrés Måleri planerade och genomförde hela projektet, och lyckades behålla den genuina sekelskifteskänslan. Snickaren hittade finurliga lösningar med lister för att dölja kablar, vi höjde taket i entrén och fick fram det öppna, ljusa och välkomnande som arkitekten strävade efter på 1890-talet. Efter trapphusrenoveringen fick de även förtroendet att renovera samtliga fönster i fastigheten. Grannfastigheter har varit imponerade — vi rekommenderar Andrés varmt för känslan för detaljer och sättet de arbetar på.

— Johan Malmgren (Trapphus, entré & fönster) – 5/5

Vanliga underhållsutmaningar i bostadsrättsföreningar

Efter över 1 000 BRF-uppdrag känner vi igen mönstren. De flesta föreningar står inför samma utmaningar, men i olika kombinationer beroende på fastighetens ålder, läge och tidigare skötsel. Här är de områden vi oftast hjälper styrelser med – och vad ni bör tänka på.

Trapphus som inte målats på 15–25 år

I många föreningar är trapphuset det första som tappar i standard. Slitageskador, sparkmärken, gulnande väggar och nedslagen färg på listverk får trapphuset att kännas tröttare än vad fastigheten egentligen är. En komplett trapphusrenovering med spackling, grundning och två strykningar på väggar, tak, listverk och dörrar håller normalt 15–20 år i ett vanligt trapphus och kan göra en enorm skillnad både för boendetrivsel och fastighetens upplevda värde vid försäljning av lägenheter. Läs mer om vår trapphusrenovering för BRF.

Originalfönster som riskerar att behöva bytas

Många BRF:er i Stockholm, Uppsala och Mälardalen har originalfönster från 1920–1960-talet. Dessa fönster är ofta överlägsna moderna alternativ i material, virkeskvalitet och estetik – men de kräver underhåll var 10–15 år. Sköts de regelbundet håller de i 100 år till. Försummas de hamnar föreningen i ett läge där fönsterbyte blir "enda alternativet" – en betydligt större investering än en ordentlig fönsterrenovering som förlänger livslängden i decennier. Vi hjälper styrelser att rädda originalfönster som annars skulle dömts ut.

Fasader med begynnande skador

Träfasader, putsfasader och betongfasader åldras alla – men på olika sätt. På träfasader är det avflagad färg, rötskador i panelens nederkant och nedslagen grund som är varningssignalerna. På putsfasader är det sprickbildning, bom (lös puts), saltutfällningar och fukt­vandringar. På betong är det karbonatisering och rostangrepp på armering. En tidig fasadrenovering kostar bråkdelen av en sen – en försummad fasad kan leda till stomskador med kostnader på flera miljoner.

Entréer och portar som signalerar nedgångenhet

Entrén är fastighetens visitkort. Slitna portar, blekt målning på dörrkarmar, missade skyltar och dåligt underhållen porttelefoni sänker upplevelsen av hela huset. En entrérenovering – ofta i samband med trapphusrenovering – är en av de mest kostnadseffektiva investeringarna en BRF kan göra.

Frånvaron av en levande underhållsplan

Den enskilt vanligaste utmaningen vi möter är inte en specifik skada – det är att föreningen saknar en uppdaterad underhållsplan. Utan plan blir varje styrelseår en kris av akuta åtgärder. Vi hjälper styrelser att ta fram en 10-årsplan som blir ett levande verktyg på årsstämman, i avgiftsdiskussioner och i upphandlingar.

Ett skriftligt åtagande som håller mellan styrelseskiften

En BRF-styrelse byts ofta ut vart tredje år. Ett måleriuppdrag ska hålla dubbelt så länge. Andrés Måleri arbetar därför med skriftliga avtal, fasta priser efter besiktning och en garantitid som täcker minst en full styrelseperiod efter dig — 10 år på fasad och fönster, 5 år på övriga måleriarbeten.

Alla beslut, ÄTA och avvikelser dokumenteras skriftligt så att nästa ordförande hittar allt i pärmen. Vi lämnar dessutom slutdokumentation som passar rakt in i föreningens underhållsplan — färgkoder, systembeskrivningar, garantibesked och besiktningsprotokoll.

Ekonomi, upphandling och regelverk för BRF-måleri

Upphandlingsunderlag enligt AMA Hus

För att kunna jämföra anbud rättvist behöver alla entreprenörer räkna på samma underlag. Det är där AMA Hus kommer in – branschstandarden för byggentreprenader. Vi tar fram förfrågningsunderlag åt er helt kostnadsfritt och utan bindning – ni är fria att skicka det till tre eller fyra andra målerifirmor och låta dem räkna. Vi tjänar i längden på att fler styrelser får hederliga underlag att jämföra på.

Att skilja på pris och totalkostnad

Lägsta anbud är inte alltid billigast. Vi har gång på gång sett föreningar välja det billigaste anbudet, för att två–tre år senare behöva ompröva hela uppdraget när bättring efter bättring krävs. Be alltid om referenser, kontrollera försäkringar och Skatteverkets register, kräv F-skatt och tydlig projektstyrning, och fråga efter garantilängd och vad som faktiskt ingår.

K-märkta och kulturhistoriska fastigheter

I Stockholms innerstad, Uppsala och flera Mälardalsstäder finns ett stort antal kulturhistoriskt värdefulla fastigheter. Vid arbeten på dessa kan tillstånd från länsstyrelsen eller stadsmuseet krävas, originalkulörer ska respekteras, och linoljefärg eller äggoljetempera kan vara förskrivna material. Vi har erfarenhet av flera K-märkta projekt och samarbetar med antikvarier vid behov.

Tidplan och årsplanering

För fasad-, fönster- och utvändigt arbete är säsongen kort i vårt klimat: april till oktober är den realistiska arbetssäsongen, med bäst förhållanden maj–september. För trapphus, källare och invändigt målningsarbete arbetar vi året om. Vi rekommenderar att större utvändiga projekt beslutas senast i februari–mars för att hinna med upphandling, ställningsetablering och själva utförandet under samma säsong.

Boendekommunikation, säkerhet och miljö under projektet

Det viktigaste under ett pågående BRF-projekt är inte hur vackert det blir när allt är klart – det är hur vardagen fungerar för de boende under själva arbetet. En misslyckad kommunikation kan förstöra ett tekniskt perfekt utfört projekt. Det är därför vi lägger ner lika mycket tid på boendelogistik som på själva måleriet.

Information i god tid

Senast två veckor innan vi börjar ett trapphus-, fönster- eller fasadprojekt får varje boende ett informationsbrev från oss – på svenska och engelska – som förklarar vad som ska göras, vilka veckor det pågår, vilka dagar man inte kan använda balkong eller fönster, och vem man ringer om något inte fungerar. Styrelsen får alltid se brevet innan utskick och kan lägga till föreningsspecifik information.

Anslag och löpande uppdatering

Under projektet sätter vi upp tydliga anslag i trapphus och vid entréer med veckans plan. Eventuella förändringar – exempelvis en dags försening på grund av regn på en utvändig fasad – kommuniceras direkt via anslag och, om styrelsen önskar, via SMS eller mejl till de boende.

Renlighet och säkerhet

Trapphus täcks alltid med skyddspapp, hissar med skyddsfilm, och dörrar med övertäckning. Inget måleriarbete får hindra utrymningsvägar eller blockera tillgänglighet. Vid fasadarbeten sätts skyddsnät och vid behov skyddstak över entréer. Vi städar trapphus och uppsamlingsplats efter varje arbetsdag – när den boende kommer hem från jobbet ska det vara torrt, rent och farbart.

Lukt och allergi

Vi arbetar i största möjliga utsträckning med lågemissionsfärger märkta med Svanen eller motsvarande miljömärkning. För boende med allergi eller astma kan vi planera arbeten utanför hemmavarande tider och säkerställa extra ventilation. Inga starkt lösningsmedelsbaserade färger används inomhus utan särskild överenskommelse.

Miljö och avfall

All färg, all kitt, alla rengöringsmedel och allt emballage tas omhand enligt regelverk. Vi har avtal med auktoriserade avfallshanterare och kan vid behov visa kvitton på inlämnat farligt avfall. Vi följer Måleriföretagens miljöriktlinjer och rapporterar våra utsläpp årligen.

Slutbesiktning – tillsammans med er

Inget projekt avslutas förrän vi går igenom det tillsammans med styrelsens representant och eventuell extern besiktningsman. Anmärkningar åtgärdas innan slutfaktura. Därefter har ni garantibesiktning efter 2 år och full BranschGaranti i 5 år (vissa material upp till 10 år). Det är så ett ordentligt avslut ska se ut – och så det ska se ut även 10 år senare när nästa underhållscykel startar.

Vanliga frågor från BRF-styrelser

Hur lång garanti ger ni?

Vi lämnar BranschGaranti via Måleriföretagen i Sverige – normalt 5 års garanti på utförande och upp till 10 år på vissa material (t.ex. vissa fasadsystem från Sto och Caparol). Allt skriftligt i avtalet, och garantin gäller även om vi mot förmodan skulle gå i konkurs.

Hur påverkas de boende under arbetet?

Vi planerar arbetet i etapper och arbetar bara dagtid (07–16). Trapphusrenoveringar görs så att minst en sida alltid är tillgänglig. Vi sätter upp anslag i god tid, informerar styrelsen löpande och städar varje dag. Vid fasadarbete med ställning informerar vi om eventuell skuggning av fönster.

Kan ni hjälpa till med upphandlingen?

Ja, kostnadsfritt. Vi tar fram ett fullständigt förfrågningsunderlag enligt AMA Hus som ni kan använda för att jämföra oss med andra entreprenörer. Ingen bindning. Många styrelser uppskattar att underlaget gör jämförelsen enkel och rättvis.

Vi har en akut fasadskada – hur snabbt kan ni komma?

Vi har beredskap för akuta ärenden. Ring oss så ger vi besked inom 24 timmar. Vid läckande puts, fallande färg eller rostskador på balkongräcken prioriterar vi besiktning samma vecka.

Ska vi renovera eller byta fönstren?

I 9 fall av 10 är renovering bättre. Originalfönster i kärnvirke håller 100+ år med rätt underhåll, medan moderna fönster ofta måste bytas efter 25–30 år. Renovering kostar 30–50 % mindre än byte och bevarar fastighetens karaktär. Vi gör alltid en bedömning kostnadsfritt.

Vad kostar en typisk BRF-renovering?

Priset varierar med omfattning, men som riktmärke för BRF: trapphusrenovering i en normalstor förening 250 000–600 000 kr, fönsterrenovering 3 500–6 500 kr per fönster, fasadmålning på träfasad ca 250 kr/m² (spann −15/+5 %), putsfasad ommålning ca 490 kr/m² (±15 %), plåtfasad ca 275 kr/m², betongfasad 300–450 kr/m². Vid totalrenovering av puts med nedknackning ligger priset på 1 500–3 500 kr/m². Vi lämnar alltid fast pris efter besiktning – inga överraskningar på slutfakturan.

Kan vi få referenser från andra BRF:er?

Ja, vi lämnar gärna referenser från BRF-styrelser i Stockholm som vi jobbat med de senaste åren. Många låter oss visa upp trapphus, fasader och fönster på plats så att er styrelse kan se resultatet i verkligheten före beslut. Ni kan också läsa 199+ oberoende omdömen på vår Reco-profil: https://www.reco.se/andres-maleri-ab

Har ni försäkring och F-skatt?

Ja. Vi har fullständig ansvarsförsäkring upp till 10 MSEK via Trygg-Hansa, är godkända för F-skatt, momsregistrerade och medlemmar i Måleriföretagen i Sverige. Alla dokument bifogas offerten så styrelsen kan verifiera innan avtal skrivs.

Anlitar ni underentreprenörer?

Vi utför merparten av arbetet med kompetent och erfaren personal. Vid större projekt eller specialarbeten (t.ex. ställningsbygge, plåt, snickeri) samarbetar vi med noga utvalda underentreprenörer och F-skattare som vi arbetat med i många år. Alla omfattas av vår kvalitetskontroll och försäkring, och styrelsen får veta vem som utför vad.

Vilka betalningsvillkor gäller?

Standard är fakturering mot utfört arbete i etapper – t.ex. 30 % vid start, 40 % vid halvtid och 30 % vid godkänd slutbesiktning. 30 dagars betalningsvillkor. Vi begär aldrig full förskottsbetalning. Innehållen del kan hållas tills eventuella besiktningsanmärkningar är åtgärdade.

Kan ni hjälpa oss välja färg och kulör?

Ja. Vi tar fram kulörförslag som passar husets epok och stadsdelens karaktär, och kan göra provytor på fasad eller i trapphus innan beslut. För K-märkta fastigheter samordnar vi med Stadsmuseet. Vi använder i första hand miljöcertifierade färger (Svanen/EU Ecolabel) från Caparol, Sto och Alcro.

Hur går slutbesiktningen till?

Vid större projekt anlitar ni en oberoende besiktningsman (vi kan rekommendera flera). Vi går igenom arbetet tillsammans med styrelsen och besiktningsmannen, dokumenterar eventuella anmärkningar och åtgärdar dem inom överenskommen tid innan slutfakturan betalas.

Checklista för BRF-styrelsen

En komplett checklista att skriva ut inför nästa styrelsemöte. Täcker hela projektet från upphandling till 10-årsgaranti.

Inför upphandling

Sju punkter som ger jämförbara offerter och en trygg process:

Under projektet

Efter slutförande

Stjärnsida för BRF.