Fasadtvätt för BRF & fastighetsägare – softwash som håller över hela underhållscykeln

Skonsam fasadtvätt för bostadsrättsföreningar, hyresvärdar och kommersiella fastigheter i Stockholm och Mälardalen – Målarmästare sedan 1994

Softwash är standarden för fasadtvätt på flerbostadshus

Högtryckstvätt ser dramatiskt ut men river fog, ruggar upp trä och lämnar sporerna kvar i putsen. På ett flerbostadshus innebär det att styrelsen får betala för samma jobb igen om två år. Softwash arbetar tvärtom: låg mekanisk kraft, hög biologisk verkan. En godkänd tvättlösning appliceras, får verka och sköljs sedan av med kontrollerat lågtryck.

Andrés Måleri har tvättat fasader på bostadsrättsföreningar och förvaltade fastigheter i Mälardalen sedan 1994 – från 1960-tals-BRF:er i Sollentuna till nyare punkthus i Uppsala. Vi ser softwash som självklar bas eftersom resultatet håller i fem till sju år och underlaget inte tar skada – det ger föreningen förutsägbara underhållsintervall.

Grön-fri och andra impregneringar är inte en separat tjänst hos oss – de ligger som tillval i samma etablering när skuggläge, närhet till skog eller stor andel norrfasad gör att extra skydd lönar sig ekonomiskt över underhållscykeln.

Vad kostar fasadtvätt av BRF eller fastighet?

Andrés Måleri utför softwash-fasadtvätt på BRF och fastighet i Stockholm, Uppsala och Mälardalen sedan 1994. Mindre BRF (ca 400 m² fasad) 23 400–29 900 kr ex moms. Medelstor BRF (ca 700 m²) 41 000–52 300 kr ex moms. Större BRF eller fastighet (ca 1 000 m²) 58 500–74 800 kr ex moms. Fast pris efter kostnadsfri besiktning där fasadtyp, påväxt, höjd och åtkomst bedöms.

Boka kostnadsfri besiktning för er förening eller fastighet

Boka fasadbesiktning

Begär offert

Vad avgör kostnaden för en fasadtvätt på flerbostadshus?

Priset styrs främst av fasadyta, höjd, åtkomst och grad av påväxt. En 3-vånings BRF med markåtkomst runt hela byggnaden och lätt påväxt går effektivt med skylift. Ett punkthus i 5–8 våningar kräver ofta ställning eller lift med räckvidd – då tillkommer etablering, transport och samordning med boende.

Ytterligare faktorer som styr slutpriset: andel norrfasad, om extra impregnering ska läggas till i utsatta lägen, om taket samtidigt ska tvättas, och om tvätten är ett fristående uppdrag eller en integrerad del av kommande fasadmålning eller fasadrenovering. Vid samordnad etablering sparar föreningen både tid och pengar.

Extra impregnering med Jape Grön-Fri eller motsvarande lönar sig i skuggiga och skogsnära lägen: en engångsinvestering kan förlänga intervallet mellan tvättar från 5 till 8–10 år – vilket ger tydliga besparingar över en 20-årig underhållsplan. Läs mer om metoder och intervall i vår kunskapsbank.

Vad softwash är – och varför metoden är standard

Softwash är en amerikansk metod som slog igenom i Norden runt 2010 och som i dag används av seriösa fasadentreprenörer som förstahandsval på flerbostadshus. Grundtanken är att låta rätt kemi göra jobbet vid lågt tryck (typiskt under 5 bar), istället för att slå loss påväxten med hög mekanisk kraft.

Kemin, oftast en mild alkalisk lösning kombinerad med tensider, tränger ned i fasadens porer och dödar alger, mossa och svartmögel på cellnivå. När sporerna är döda kommer påväxten inte tillbaka på 5–7 år. Vid högtryckstvätt slår man loss det man ser – men sporerna sitter kvar och växer ut inom ett par år. På ett flerbostadshus innebär det att styrelsen får betala för samma jobb igen inom ett par år.

Andrés Måleri använder softwash på i princip alla fasader vi tvättar: puts, tegel, träpanel, plåt och eternit. Kemi och verkningstid justeras per underlag och årstid. På känsliga fasader, som spröd puts från 1960–70-talets miljonprogramshus eller äldre lockpanel, är metoden ofta det enda försvarbara alternativet. Är fasaden i behov av mer än rengöring hjälper vi också med fasadrenovering och efterföljande fasadmålning i samma etablering.

Produkten vi använder: BPS Soft Wash

På fasader använder vi BPS Soft Wash (artnr 7114) – ett skonsamt, oxiderande fasadrengöringsmedel som tar bort smuts och mikrobiell påväxt: alger, lavar, mögel och svartmögel. Medlet fungerar på de flesta underlag: målade fasader, tryckimpregnerat trä, betong, tegel och granit. På äldre puts och känsliga färgsystem gör vi alltid ett provområde först.

Så här arbetar vi med BPS Soft Wash på plats:

• Vi skyddar känsliga växter och material som aluminium, koppar, zink, plast och stål – täcker med presenning eller väter ner löpande under arbetet.
• Vi applicerar produkten med lågtrycksspruta eller skumpåläggare och arbetar nedifrån och upp för jämn väta. Fönster och känsliga ytor maskas eller undviks.
• Verkningstid 5–60 minuter beroende på grad av påväxt – vi håller ytan fuktig och låter aldrig produkten torka in.
• Slutavsköljning med vatten uppifrån och ned för att spola bort döda sporer och kemi.

Doseringen anpassas efter påväxten (lätt: 1:10, kraftig: 1:3–1:1). Åtgången ligger runt 0,25 liter färdigblandad lösning per m² fasadyta – produktkostnaden räknar vi alltid in i det fasta priset, så föreningen får ingen överraskning i slutfakturan. All säkerhetsdatablad och miljödokumentation lämnas till förvaltaren efter avslutat uppdrag.

Varningstecken – när är det dags att tvätta fasaden?

Fasaden själv ger tydliga signaler långt innan påväxten blivit ett estetiskt problem. På Andrés Måleri rekommenderar vi en okulär kontroll varje vår, särskilt på norrsidan och partier mot skog eller häck. Följande tecken betyder att det är dags att boka en softwash-tvätt inom säsongen:

• Grönskiftning eller mörka fläckar på puts, trä eller plåt – oftast alger som börjat etablera sig i ytskiktet.
• Svarta prickar eller stråk under takfot och fönsterbleck – svartmögel som trivs där fukt fastnar längst.
• Vit- eller gulaktig beläggning på tegel och puts – lavar som binder fukt och kan lossna med putsflisor om de får sitta.
• Mossa i fogar och kring sockel – tecken på att fukten står kvar mot fasaden och att vegetation eller mark ligger för nära.
• Fasaden känns ”ruggig” vid beröring – färgen har börjat kalka och behöver rengöras innan ommålning blir aktuellt.

Ju tidigare påväxten tas ned, desto mer skonsam kan tvätten göras – och desto längre håller sedan resultatet. Väntar man tills sporerna trängt djupt in i puts eller trä behövs starkare dosering och längre verkningstid, vilket också gör tvätten dyrare. Läs mer om algbekämpning steg för steg eller hur ofta du bör tvätta fasaden i vår kunskapsbank.

Fördjupning per fasadmaterial och metod

Rätt kemi, tryck och verkningstid varierar mellan underlag. Andrés Måleri arbetar löpande med alla vanliga svenska fasadmaterial och har samlat de tekniska detaljerna per material i kunskapsbanken – används både internt av våra arbetsledare och publikt av läsare som vill förstå metoden på djupet.

Guider per material: tvätta putsfasad, tegelfasad, träfasad med slamfärg, oljefärg och akrylat, lackad, falsad och korrugerad plåt samt eternit och fibercement – där softwash är enda försvarbara valet.

Metodjämförelser: läs varför vi väljer softwash över hetvatten på nästan alla fasader i lågtryck vs högtryck, eller se softwash-metoden förklarad steg för steg. För återkommande påväxt av gröna och grå lavar, se den kompletta guiden om mossa och lav på fasad.

Så går softwash-tvätten till

1. Kostnadsfri besiktning – Vi bedömer fasadtyp, påväxt, åtkomst och behov av impregnering. Du får skriftlig offert med fast pris.
2. Förberedelse & täckning – Förvattning och avtäckning av rabatter, buskar, fönsterpartier och trädäck. Grannbil flyttas vid behov.
3. Applicering av softwash-lösning – Biologiskt nedbrytbart tvättmedel appliceras med lågtryck och får verka in i porerna på fasaden.
4. Verkningstid – Kemin dödar alger, mossa och svartmögel ned till rotnivå. Tiden anpassas efter påväxt och temperatur.
5. Kontrollerad avspolning – Ytan sköljs rent med lågt tryck. Ingen fog eller träfiber tar skada. Kringmiljön sköljs efter.
6. Efterkontroll & ev. impregnering – Vi går igenom fasaden med dig och applicerar Jape Grön-Fri eller motsvarande impregnering i utsatta lägen.

Tidsåtgång – planering över dagar eller etapper

På en mindre BRF (400–700 m² fasad) räknar vi normalt 2–4 arbetsdagar beroende på höjd och om ställning behövs. En medelstor BRF (700–1 000 m²) tar oftast 4–6 dagar. Större flerbostadshus över 1 000 m² planeras etappvis över en till två veckor så att boende, entréer, uteplatser och parkering påverkas så lite som möjligt.

Vi aviserar de boende i god tid: samma dag som ett fasadparti tvättas ska balkonger, uteplatser och fönster hållas stängda under själva appliceringen. Aviseringstext till anslagstavlor och digitala portaler tar vi fram tillsammans med styrelsen eller förvaltaren.

Efter genomförd tvätt levererar vi bilddokumentation och skriftlig slutrapport samma dag – bra underlag både för styrelseprotokoll, försäkring och nästa uppdatering av underhållsplanen. Fasaden är ytligt torr på några timmar – full torktid efter fasadtvätt beror på material och årstid. Se hela flödet under vår process.

Prisexempel fasadtvätt BRF & fastighet 2026

Riktpriserna nedan är totalpriser ex moms per typprojekt med softwash. Spann −15/+15 % kring riktpris (+15 % vid kraftigt smutsig fasad eller svår åtkomst). Fast pris lämnas alltid efter besiktning där påväxt, höjd, åtkomst och fasadtyp bedöms.

BRF & fastighet, ex moms

Mindre BRF, cirka 400 m² fasad: ca 22 000–30 000 kr.
Medelstor BRF, cirka 700 m² fasad: ca 39 000–52 000 kr.
Större BRF eller fastighet, cirka 1 000 m² fasad: ca 55 000–75 000 kr.
Miljonprogramshus / punkthus, 1 500–2 500 m²: offereras per etapp efter besiktning.

Impregneringstillägg (Jape Grön-Fri) och etableringsavgift vid ställningsbygge tillkommer och prissätts individuellt vid besiktning. Är du privatperson med villa – se prisexempel på fasadtvätt för villa med ROT-avdrag.

För exakt pris och offert – kontakta oss.

Räkneexempel fasadtvätt BRF – vad kostar det totalt?

Priset styrs främst av fasadyta, material, åtkomst (skylift eller ställning) och påväxtens omfattning. Andrés Måleri arbetar med fast totalpris efter kostnadsfri besiktning — aldrig löpande räkning. Typiska totalpriser ex moms för softwash BRF/fastighet (spann −15/+15 %):

• Mindre BRF, 400–700 m² fasad (3 vån, lätt skylift, medelmycket alger): ca 22 000–52 000 kr
• Normalt BRF-hus, 800–1 500 m² fasad (4–5 vån, tyngre skylift): ca 44 000–112 000 kr
• Större fastighet, 2 000–3 500 m² fasad (etappindelning, delvis ställning): ca 110 000–260 000 kr
• Kraftig påväxt / mekanisk skrapning: tillägg 10–20 % av totalpriset

Räkneexempel: BRF med 1 100 m² putsfasad landar oftast på ca 61 000–82 000 kr ex moms för softwash.

För exakt pris och offert – kontakta oss.

Fasadtvätt i underhållsplanen – frekvens, ansvar och koppling till målning

Var 3–5 år som stående post

Andrés Måleri rekommenderar fasadtvätt vart 3:e till 5:e år på puts- och tegelfasader. Träfasader oftare (2–3 år). Bokas i BRF:ens underhållsplan som återkommande åtgärd tillsammans med taktvätt och besiktning.

Fasadtvätt kombinerat med målning

Om fasaden ändå ska målas om inom 1–2 år bakas tvätten in som förarbete i målningsprojektet – då slipper ni dubbla mobiliseringskostnader. Kontakta oss om fasadmålning eller fasadrenovering är aktuellt inom närmaste år.

Ansvar och kostnadsklassning

I BRF är föreningen ansvarig för yttervägg enligt stadgar. Fasadtvätt räknas som avdragsgill driftskostnad – momsregistrerade fastighetsbolag drar ingående moms fullt ut. ROT gäller inte BRF, men vi levererar fakturaunderlag som passar er ekonomihantering.

Att tänka på inför fasadtvätten (BRF & fastighet)

• Boka besiktning i god tid – bra tvättfönster april–oktober bokas snabbt upp av föreningar
• Ta styrelsebeslut i god tid och lägg tvätten i underhållsplanen – gärna tillsammans med taktvätt eller kommande fasadmålning för delad etablering
• Informera boende via anslagstavla och digital portal (aviseringstext ingår från oss)
• Se till att balkonger och uteplatser kan hållas fria från möbler under aktuell etapp
• Kontrollera med förvaltaren att fasadbelysning och kameror kan täckas eller kopplas ur under tvätten
• Fundera på om ommålning eller renovering ska göras samma säsong – ger tydlig kostnadsbesparing

Före och efter softwash – riktiga uppdrag

Ett urval från fasadtvätter vi genomfört åt villa- och fastighetsägare i Stockholm och Mälardalen. Alla bilder är egna – tagna före och efter samma arbete.

Utförda fasadtvätter

Se våra senaste projekt och referenser.

Vad kunder säger om vår fasadtvätt

Läs verifierade kundomdömen på Reco.

Fler omdömen från våra kunder

Läs verifierade kundomdömen på Reco.

Andrés Måleri i siffror

• år i branschen
• genomförda projekt
• BRF-kunder
• yrkesmålare i arbetsstyrkan
• 199+ omdömen på Reco
• garanti fasad & fönster
• kreditvärdighet (UC)
• totalentreprenör

Vanliga frågor

Vad är softwash och varför använder ni det som standard på flerbostadshus?

Softwash är en lågtrycksmetod där en biologiskt nedbrytbar tvättlösning får verka på fasaden och dödar alger, mossa och svartmögel ända ned i porerna innan ytan sköljs rent med kontrollerat lågtryck. Andrés Måleri använder softwash på BRF och fastigheter eftersom resultatet håller i 5–7 år istället för 1–3 år som högtryck – och för att puts, fog, trä och tegel inte tar skada. Det ger föreningen förutsägbara underhållsintervall.

Hur ofta bör en BRF tvätta fasaden?

För de flesta flerbostadshus i Mälardalen räcker fasadtvätt vart femte till sjunde år. Norrfasad, byggnader nära skog, sjö eller hav samt skuggiga innergårdar drabbas snabbare av påväxt och kan behöva tvättas oftare. Vi rekommenderar att intervallet skrivs in i underhållsplanen tillsammans med taktvätt och kommande fasadmålning.

Vilken tid på året passar bäst?

April till oktober är bäst eftersom fasaden hinner torka mellan applicering och skölj. Vi utför även tvättar tidig vår och sen höst vid rätt väderfönster. På flerbostadshus bokar vi ofta in tvätten strax efter pollensäsong när boende använder balkonger och uteplatser mindre intensivt.

Hur påverkas de boende?

Minimalt. Vi arbetar etappvis och aviserar boende via anslagstavla och digital portal – aviseringstext ingår från oss. Under den dag ett fasadparti tvättas ska balkonger och fönster hållas stängda. Uteplatser återställs samma dag.

Ingår tvätten i garantin vid ommålning?

Ja. Om Andrés Måleri utför både softwash och efterföljande fasadmålning i samma etablering omfattas hela systemet av vår 10-årsgaranti på fasadmålning – dokumenterad enligt Måleriföretagens branschstandard.

Hur avtalar vi upp jobbet? AMA, branschstandard?

Vi lämnar skriftlig offert med fast pris. För större uppdrag skriver vi avtal enligt AMA/branschstandard med tydlig ansvarsfördelning, försäkringsvillkor och slutbesiktning. Bilddokumentation före och efter ingår alltid som underlag till styrelseprotokoll och underhållsplan.

Är tvättmedlen säkra för växter, boende och miljö?

Ja. Vi använder godkända, biologiskt nedbrytbara tvättmedel. Vi täcker och förvattnar buskar och rabatter på innergården där det behövs, och sköljer rent efter avslutat arbete. Säkerhetsdatablad och miljödokumentation lämnas till förvaltaren efter avslutat uppdrag.

Vad kostar softwash fasadtvätt för BRF och fastighet?

Totalpriset styrs av fasadyta, höjd, åtkomst och påväxtens omfattning. Andrés Måleri lämnar alltid fast totalpris efter kostnadsfri besiktning – aldrig löpande räkning. Räkneexempel: mindre BRF på ca 400 m² fasad landar på 25 000–30 000 kr ex moms, medelstort hus på ca 700 m² på 43 000–52 000 kr och en större fastighet på ca 1 000 m² på 62 000–75 000 kr.

Måste boende vara borta under fasadtvätten?

Nej. Boende bor kvar under hela arbetet. Andrés Måleri avspärrar arbetsområdet, skyddar fönster och entréer, samt informerar boende via anslag innan start. Fönster och balkongdörrar bör hållas stängda under själva appliceringen.

Hur skiljer sig softwash från högtryckstvätt av fasad?

Softwash arbetar under 40 bar med biologiskt nedbrytbar kemi som löser upp påväxten – skonsam mot puts, färg och fogar. Högtryck (150+ bar) river ytskiktet och kan driva vatten in i fasaden. Andrés Måleri använder därför softwash som standard på BRF och fastighet.

Hur ofta ska en BRF-fasad tvättas?

Andrés Måleri rekommenderar fasadtvätt vart 3:e till 5:e år på puts- och tegelfasader, oftare (2–3 år) på träfasader eller fasader i skuggiga lägen med hög fuktbelastning. Bokas in i underhållsplanen som återkommande åtgärd.

Kan fasadtvätten göras samtidigt som taktvätt?

Ja – och det är oftast mest ekonomiskt. Samma ställnings- eller skyliftskostnad, samma etablering och boendekommunikation. Andrés Måleri offererar gärna kombinerat pris för tak- och fasadtvätt på flerbostadshus.

Vilken försäkring och kompetens krävs för fasadtvätt på höghus?

Andrés Måleri har 10 MSEK ansvarsförsäkring, liftutbildade medarbetare (SLP), BAM- och BAS-U-kompetens samt fallskyddscertifiering. Försäkringsbevis och relevanta certifikat levereras alltid före arbetsstart.

Så förlänger föreningen resultatet efter tvätten

• År 1: håll rent från löv och grenar mot fasaden – påväxt startar där fukt fastnar mot innergård och norrsida
• År 2–3: låt förvaltaren göra en okulär kontroll varje vår, punktinsats på norrfasad vid begynnande grönalger
• År 4–5: överväg impregneringsboost i skuggläge om påväxten kommer tillbaka snabbare på vissa huskroppar
• Vid ommålning: begär alltid softwash som förbehandling i totalentreprenaden – aldrig högtryck
• Lägg in intervallet i underhållsplanen tillsammans med taktvätt och ommålning

Var vi utför fasadtvätt för BRF & fastighet

Andrés Måleri arbetar med bostadsrättsföreningar, hyresvärdar och kommersiella fastigheter i hela Stockholm, Uppsala och Mälardalen – från miljonprogramshus i Sollentuna till innerstadshus i Vasastan och nyare punkthus i Uppsala.