Andres Måleri

Underhållsplan och upphandling för BRF | Andrés Måleri

Från protokoll till genomförd åtgärd – utan vägen genom tre entreprenörer

Många styrelser har en underhållsplan men vet inte hur den ska översättas till konkreta jobb med rätt prioritet, rätt kontraktsform och rätt tidplan. Vi har arbetat med BRF-underhåll sedan 1994 och tar rollen som teknisk partner: vi går igenom er befintliga plan, kompletterar med okulär besiktning, prioriterar åtgärderna mot budget och underhållsfond och skriver ett upphandlingsunderlag som ni kan skicka till oss – eller till flera anbudsgivare.

Fokus ligger på det som ger mest livslängd per krona: fasad, tak, fönster, trapphus och entré. Vi rekommenderar alltid branschstandard vid totalentreprenad med fast pris – det är den kontraktsform som skyddar styrelsen mot löpande räkningar och tvister.

Underhållsplan och upphandling för BRF

Vi hjälper styrelser att omvandla besiktningsprotokoll till en genomförbar underhållsplan – och sedan handla upp arbetet enligt branschstandard med fast pris och tydlig kvalitetsuppföljning.

Hur mycket kostar det att ta fram en underhållsplan och upphandlingsunderlag för en BRF?

Andrés Måleri hjälper BRF-styrelser i Stockholm, Uppsala och Mälardalen med underhållsplan och upphandlingsunderlag sedan 1994. En BRF med 20–60 lägenheter betalar 25 000–75 000 kr ex moms för genomgång av befintlig underhållsplan, okulär besiktning av fasad/tak/trapphus/fönster, prioriteringsförslag mot 10-årsbudget och färdigt upphandlingsunderlag för de närmaste 1–3 åren. Ett komplett anbudsförfarande enligt branschstandard (tre anbudsgivare, teknisk utvärdering) tillkommer med 15 000–35 000 kr ex moms per åtgärd. Vi arbetar transparent – styrelsen väljer fritt entreprenör.

Boka rådgivning kring er underhållsplan

Boka rådgivning

Begär offert

Vad styr priset på en underhållsplan?

Priset varierar med föreningens storlek, byggnadens komplexitet och hur uppdaterad befintlig dokumentation är. Har föreningen en aktuell teknisk statusrapport från förvaltaren behöver vi göra mindre eget besiktningsarbete. Saknas dokumentation krävs mer tid för okulär genomgång, provtagning och fotodokumentation. K-märkta fastigheter eller föreningar med särskild antikvarisk hänsyn tar 20–40 % längre tid att dokumentera korrekt.

Så arbetar vi med er underhållsplan

  1. Startmöte med styrelsen – vi går igenom befintlig plan, ekonomi, underhållsfond och styrelsens ambitionsnivå.
  2. Okulär besiktning av fasad, tak, fönster, trapphus, entré och gemensamma utrymmen. Fotodokumentation per position.
  3. Prioritering mot 10-årsbudget – vad måste göras nu, vad kan vänta, vad ska samköras för att spara etableringstid.
  4. Upphandlingsunderlag – teknisk beskrivning, mängdlista, kravspec på färgsystem/material och kontraktsform enligt branschstandard.
  5. Anbudsförfarande – vi hjälper till att inhämta minst tre jämförbara anbud och gör en teknisk utvärdering.
  6. Genomförande – ni väljer entreprenör (oss eller annan) och vi kan agera projektledare/besiktningsman under utförandet mot separat arvode.

Prisexempel per typprojekt (BRF, ex moms)

Riktpriser för underhållsplan, upphandling och projektledning. Fast pris ges efter startmöte beroende på befintlig dokumentation, byggnadens komplexitet och önskad detaljnivå.

Riktpriser. Fast pris ges efter startmöte.

Andrés Måleri i siffror

Underhållsplan för BRF – tre räkneexempel

Priset för att ta fram eller uppdatera en underhållsplan styrs av föreningens storlek, byggnadsår, om det finns tidigare underlag och hur djup teknisk besiktning som ingår. Nedan tre typexempel från BRF-uppdrag Andrés Måleri arbetat med i Stockholm och Uppsala. Priser exklusive moms.

Exempel 1 – Liten BRF, 8–20 lägenheter, 1 hus

Okulär besiktning av fasad, tak, fönster och trapphus. 15-årig plan med årliga kostnader och åtgärdsbeskrivning. Riktprisintervall: 18 000–32 000 kr exkl. moms.

Exempel 2 – Mellanstor BRF, 25–60 lägenheter, 2–3 hus

Fördjupad besiktning, provtagning av putsvidhäftning, kulörprov, 20-årig plan med kostnadsindexering och prioriteringsmatris. Riktprisintervall: 45 000–75 000 kr exkl. moms.

Exempel 3 – Stor BRF, 80+ lägenheter, kulturhistorisk fastighet

Full teknisk besiktning, samverkan med antikvarie, 30-årig plan med kassaflödesanalys och finansieringsförslag. Riktprisintervall: 95 000–160 000 kr exkl. moms.

En bra underhållsplan tjänar in sig själv genom att öppna för konkurrens i upphandling och undvika akut-åtgärder som ofta kostar 40–70 % mer än planerat underhåll.

Upphandling branschstandard eller enkel offertförfrågan – vad passar er?

Många styrelser tvekar om hur formaliserad upphandlingen behöver vara. Andrés Måleri arbetar med tre nivåer beroende på projektstorlek:

Enkel offertförfrågan (upp till 500 000 kr)

Vi tar fram en 4–6 sidors förfrågan med tydligt scope, mängdlista och krav på referenser. Skickas till 3–5 entreprenörer. Passar för trapphusmålning, mindre fönsterjobb och tvättuppdrag.

Strukturerad upphandling branschstandard (500 000–5 mkr)

Vi bygger komplett förfrågningsunderlag med tekniska specifikationer, AF-del, mängdförteckning och utvärderingsmodell. Anbudsöppning tillsammans med styrelsen. Standard för fasadmålning och medelstora projekt.

Byggledd totalentreprenad (5 mkr+)

Vi tar rollen som byggledare/kontrollant och företräder föreningen mot entreprenören genom hela projektet – från upphandling till slutbesiktning och garantibesiktning år 2 och 5.

Vi rekommenderar alltid branschstandard (totalentreprenad) framför AB (utförandeentreprenad) för BRF-projekt – ni köper då ett resultat, inte enskilda moment, vilket flyttar risken till entreprenören.

Vanliga frågor från styrelser

Måste vi välja Andrés Måleri som entreprenör om ni gör underhållsplanen?

Nej. Vår rådgivning är oberoende. Ni betalar för planen och upphandlingsunderlaget och kan sedan handla upp arbetet med vilken entreprenör som helst. Vi lämnar gärna eget anbud – men ni är inte bundna.

Hur ofta ska en underhållsplan revideras?

Minst vart 3:e år, eller direkt efter större besiktning (tak, fasad, stambyte). En underhållsplan som är äldre än 5 år är i praktiken oanvändbar för budgetering.

Vad är skillnaden mellan branschstandard och AB 04?

branschstandard gäller vid totalentreprenad – entreprenören ansvarar för både projektering och utförande. AB 04 gäller vid utförandeentreprenad där beställaren står för projekteringen. För BRF rekommenderar vi nästan alltid branschstandard med fast pris.

Vilken ordning ska åtgärderna prioriteras i?

1) Tak och tätskikt. 2) Fasad och dränering. 3) Fönster och portar. 4) Trapphus och entré. 5) Invändig komfort. Regeln: skydda huset mot vatten och energiläckage först, ytskikt sist.

Hjälper ni till med anbudsutvärderingen?

Ja. Vi går igenom inkomna anbud, kontrollerar att alla räknar på samma tekniska beskrivning, jämför färgsystem/material och lämnar en teknisk rekommendation till styrelsen. Prisvalet är styrelsens.

Kan ni agera besiktningsman under själva utförandet?

Ja, mot separat arvode. Vi utför start-, kontroll- och slutbesiktningar och skriver protokoll som skyddar styrelsen vid tvist.

Vad kostar en fullständig statusbesiktning av fastigheten?

För en BRF med 20–40 lägenheter är riktpriset 25 000–45 000 kr ex moms inkl. okulär besiktning, fotodokumentation och åtgärdsplan. Provtagning och laboratorieanalys av misstänkt fukt/asbest offereras separat.

Vilka underlag behöver vi skicka i förväg?

Befintlig underhållsplan, senaste tekniska statusrapport från förvaltaren, ritningar (planritning + fasadritning), tidigare entreprenadprotokoll och bilder på områden ni redan är bekymrade över.

Vad kostar en underhållsplan för en BRF?

En underhållsplan för en normal BRF (25–60 lägenheter) kostar 45 000–75 000 kr exkl. moms för en fördjupad 20-årig plan. Mindre föreningar kan få en enklare plan från 18 000 kr. En bra plan tjänar in sig genom att öppna för konkurrens och undvika akutåtgärder som kostar 40–70 % mer.

Hur ofta ska en underhållsplan uppdateras?

Enligt Boverkets rekommendation ska underhållsplanen uppdateras minst vart tredje år, och alltid efter en större åtgärd. Andrés Måleri erbjuder årlig indexuppdatering av priser samt fullständig revidering vart 5:e år som en abonnemangsmodell.

Vad ska en komplett underhållsplan för BRF innehålla?

En komplett plan innehåller: teknisk besiktning av byggnadsdelar, tidsatta åtgärder 10–30 år framåt, årliga kostnader indexerade, prioriteringsmatris (måste/bör/kan), finansieringsförslag samt en enkel styrelsesammanfattning som kan bifogas årsredovisningen.

Är underhållsplan lagkrav för en BRF?

Ja, bostadsrättslagen (BRL 9 kap 5 §) kräver att styrelsen ska ha en underhållsplan. Sedan 2023 skärptes kravet – planen ska sträcka sig minst 50 år framåt och innehålla årsvis kostnadsberäkning. Föreningar som saknar aktuell plan riskerar anmärkning från revisor.

Kan styrelsen ta fram planen själv?

Formellt ja, men Andrés Måleri avråder om ingen i styrelsen är byggnadsingenjör eller besiktningsman. En okulär besiktning från en fackman fångar problem 5–10 år innan de blir synliga, vilket ger föreningen tid att fondera pengar. En amatörbedömning missar oftast dessa signaler.

Kan vi finansiera underhållsåtgärder utan att höja avgiften?

Ofta ja, genom en kombination av fondavsättning, kapitallån och tidsförskjutning av åtgärder. En bra underhållsplan visar exakt när kassaflödet vänder och när ni behöver låna. Andrés Måleri arbetar tillsammans med föreningens ekonomiske förvaltare för att optimera detta.

Var vi arbetar med underhållsplaner

Vi hjälper BRF och fastighetsägare med underhållsplan, upphandling och projektledning i Stockholm, Uppsala, Sollentuna, Solna, Täby, Järfälla, Sigtuna, Enköping, Västerås och övriga Mälardalen.

Omdömen

Läs verifierade kundomdömen på Reco.